[청약/남양주] 금곡역 한신더휴 분양

왠만한 서울 변두리 지역보다 서울 접근성이 뛰어나고,

과장을 조금 보태자면 내가 탈 열차가 오는 것을 확인하고 지하철 역으로 달려가도 될 만큼의 초 역세권!

#금곡역 한신더휴에서 입주자를 모집한다.

 

금곡역 한신더휴 분양정보

공급규모 지하4층-지상21층 6개동

총 406세대 중 일반공급 192세대 (특별공급 96세대 포함)

30제곱 2개 타입 38세대

44제곱 1개 타입 46세대

59제곱 3개 타입 61세대

65제곱 1개 타입 13세대

75제곱 1개 타입 11세대

80제곱 2개 타입 13세대

84제곱 3개 타입 10세대

2025년 2월 입주 예정

 

전매제한 소유권이전등기일까지

재당첨제한 7년

실거주의무 없음

85제곱 이하 75% 가점제 / 25% 추첨제

가점제 낙첨자는 자동으로 추첨제 대상자로 편입

추첨제 물량중 75%는 무주택자 우선공급 / 25% 무주택자 또는 1주택자 (기존 주택 처분 조건) 공급

남양주시 1년 이상 계속 거주자 우선공급

 

신청자격

수도권(서울, 경기, 인천) 거주자

청약통장 2년 이상 (지역별 예치금 충족)

과거 5년 내 당첨사실 없는 무주택 또는 1주택 세대주

 

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단지배치도 및 평형정보

대체적으로 남향, 남동향으로 배치가 되어 있으며,

소형평수부터 중형평수까지 한정된 공간안에 최대로 효율을 뽑아야 겠다는 의지가 보이는 단지 배치라고 느껴진다.

조합원 물량을 제외하더라도 평형 별로 층수가 고르게 분포되어 있는 점과

59C, 80B 타입과 같이 최상층의 경우 별도의 타입으로 분리하여 선호도를 나누었다는 점은 좋아 보인다.

대신 평면을 모두 아이소메트릭으로 나타낸 것은 오히려 보이지 않는 부분이 생겨 불편한 감이 있다.

2차원적인 평면도와 입체형태를 같이 보여줬으면 어땠을까 싶다.

 

30A/30B 타입 침실, 거실, 주방, 욕실로 이루어진 분리형 원룸 구조

거실과 침실의 사이즈가 비슷하거나 침실이 작더라도 거실이 충분히 넓거나의 차이인 것 같고,

'청약 신청자가 어떤 타입을 좋아할 지 몰라 둘 다 준비했어'라는 느낌을 준다.

44 타입 2베이 형태의 침실 2개, 주방, 거실, 요실로 이루어진 투룸 구조

59A/59B/59C 타입 3베이 판상형 맞통풍 구조

59A 타입의 경우 다용도실이 쭉 이어져 있어 맞통풍 가능한 것이 확실하게 보이는 반면

59B/59C 타입의 경우 다용도실이 꺽여있는데 주방에 창이 나 있는지가 확인이 안된다.

이게 아이소메트릭의 단점인 것 같고, 웹사이트 상 세대VR을 보니 싱크대 뒷쪽으로 창문이 나 있는 것을 확인하였다.

65 타입 타워형 구조

75 타입은 단지 구조상 조금 특이한 타워형태가 되었는데 나름대로 전 침실에 창을 만들기 위한 노력이 보인다.

80A/80B 타입 4베이 판상형 맞통풍 구조

가로로 길게 뻗어진 구조였다면 훨씬 좋았겠으나 단지 배치상 이렇게 밖에 만들 수 없었던 것 같다.

중형평수임에도 불구하고 현관 펜트리 때문에 주방과 거실로 이어지는 부분의 개방감이 없어 보인다.

84A 타입 4베이 판상형 맞통풍 구조

보통 부부침실이 현관에서 제일 안쪽으로 위치하는데 반대로 되어 있으니 뭔가 애매해 보이기도 하고,

주방과 거실이 일자로 이어지는 구조가 아니라는 점도 조금 아쉽다.

84B 타입 3베이 판상형 맞통풍 구조이며 테라스도 보이고 복층으로 이루어져 있다.

큰 테라스가 있는 부분이 개인 취향에 따라 선호도가 나뉠 것 같은데,

테라스 때문에 복층임에도 불구하고 침실이 3개 밖에 되지 않는다는 단점으로 작용할 수도 있어 보인다.

거실쪽은 층고가 높아지니 개방감은 커질 것 같다.

84C 타입 타워형 구조이며 복층으로 이루어져 있다.

테라스 사이즈가 적지만 여러 곳에 나눠져 있고 침실 4개, 거실 2개로 사용할 수 있는 구조라

개인적으로는 84B 타입보다는 84C의 활용도가 높아 보인다.

 

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입지환경 및 주변시세

경춘선 금곡역이 단지에서 바로 길 건너편에 위치해 있기 때문에 도보 1-2분이면 도착 가능한 초 역세권이다.

6호선 환승 가능한 신내역, 경의중앙선 환승 가능한 망우역, 7호선 환승 가능한 상봉역까지

5-7 정거장으로 도착이 가능하기 때문에 서울 중심 뿐 아니라 왠만한 지역은 1시간 내외로 주파가 가능하고,

단지에서 500m 거리에 광역버스를 이용할 수 있는 정류장이 있어 강남 지역으로도 1시간이면 충분이 도착할 수 있다.

 

도보 10분 내외로 통학할 수 있는 거리에 금곡초/중/고가 위치하고 있고,

단지에서 초등학교가 가장 가까이 위치하고 있다는 점이 만족스럽다.

금곡동이 크지 않은 동네라 대형마트는 입점해 있지 않지만 #미금농협하나로마트도 도보권 내에 위치해 있고,

단지 주변으로 식자재 마트가 많이 들어서 있으며,

필요시 호평동에 위치한 상권을 이용할 수 있는데 #이마트 남양주점, #메가박스 남양주점 등

지하철 1 정거장, 차량으로 15분 정도 소요되기 때문에 생활에 불편한 점은 없어 보인다.

 

2027년 평내호평역에 GTX-B 노선이 개통예정이긴 하지만

여의도, 인천 지역까지 이동하는 것이 아니라면 활용도는 조금 낮지 않을까 생각된다.

그래도 향후 3기 신도시 사전청약지역인 #남양주 왕숙지구가 개발되고,

개발 반경이 확대됨에 따라 반사이익을 누릴 수 있는 지역이 되지 않을까 판단되고,

특히 초 역세권이라는 장점이 있기 때문에 가치 상승의 기회는 충분해 보인다.

 

단지 바로 옆에 위치해 있는 2020년 완공된 #금곡역디에브스의 경우

전용 59제곱 기준 3억 초반의 매매가, 2억 후반의 전세 실거래 이력이 있으며 현재 매물은 없는 상태,

전용 84제곱 기준 3억 후반의 전세호가가 형성되어 있다.

2008년 완공된 #이화신도브래뉴의 경우

전용 59제곱 기준 3억 중반의 매매가, 2억 수준의 전세 실거래 이력이 있고,

3억 후반의 매매호가, 2억 후반-3억 중반의 전세호가가 형성되어 있다.

전용 84제곱의 경우 5억 초반-6억 수준의 매매호가가 형성되어 있고, 전세 매물은 없는 상태이다.

 

 

공급금액 및 납부일정, 청약전략

30A 타입 최고가 기준 분양가 2.24억 + 발코니 확장비용 410만 = 총 2.28억

30B 타입 최고가 기준 분양가 2.21억

44 타입 최고가 기준 분양가 3.11억 + 발코니 확장비용 581만 = 총 3.17억

59A 타입 최고가 기준 분양가 4.36억 + 발코니 확장비용 767만 = 총 4.44억

59B 타입 최고가 기준 분양가 4.36억 + 발코니 확장비용 774만 = 총 4.44억

59C 타입 분양가 4.40억 + 발코니 확장비용 774만 = 총 4.48억

65 타입 최고가 기준 분양가 4.81억 + 발코니 확장비용 855만 = 총 4.90억

75 타입 최고가 기준 분양가 5.60억 + 발코니 확장비용 995만 = 총 5.70억

80A 타입 최고가 기준 분양가 5.87억 + 발코니 확장비용 1,034만 = 총 5.97억

80B 타입 분양가 5.82억 + 발코니 확장비용 1,034만 = 총 5.92억

84A 타입 최고가 기준 분양가 6.18억 + 발코니 확장비용 1,087만 = 총 6.29억

84B 타입 분양가 6.55억 + 발코니 확장비용 1,109만 = 총 6.66억

84C 타입 분양가 6.61억 + 발코니 확장비용 1,119만 = 총 6.72억

 

계약금 10% / 중도금 60% / 잔금 30%

중도금 대출 40% 이자후불제 조건

 

물론 지하철역 초 역세권의 입지와 GTX-B 노선의 호재가 있다는 점은 인정하지만

주변이 개발되기까지는 입주를 한 후에도 여전히 많은 시간이 필요할 것으로 예상되는데,

인근 단지들의 시세와 비교해 볼 때 분양가가 높게 책정된 것은 아닌가 싶기도 하다.

 

아주 터무니 없는 분양가는 아니지만

새 정부에서도 DSR 규제는 계속해서 이어질 것으로 예상되기 때문에

일반 직장인을 기준으로 주택담보대출 최대금액인 4억을 받는 것도 쉽지 않아 보인다.

 

가장 공급 물량이 많은 59B 타입을 기준으로 살펴보면

일단 5억이 넘어가지 않고 계약금도 10%라 부담이 적긴 하다.

중도금 대출 40%와 2회차 연체도 고려할 수 있으니 계약을 이어나가는 데는 문제가 없고,

향후 입주 시점에 주택담보대출로 3억 정도 받는다고 가정할 때

약 1.5억 정도의 자기 자금만 확보하면 실거주가 가능하다.

 

또한 실거주 의무가 없어 임대도 가능한데 주변 시세를 볼 때 그래도 전세가율이 상당히 괜찮은 것 같다.

신축 단지, 초 역세권인 점을 고려할 때 약 3억 중후반으로 전세가는 맞출 수 있을 것 같은데

이 경우 약 1억 미만의 금액으로도 내 집 마련이 가능해진다.

 

개인적으로 3인 가구만 되어도 전용 84제곱은 되어야 주거 공간에 여유가 있다고 생각하는데,

84B/84C 타입은 복층임에도 불구하고 분양가가 생각보다 높지는 않아 청약하면 좋을 것 같다는 생각이 들지만

일단 공급 물량이 적기도 하고 대출한도가 정해져 있기 때문에

실거주 유무에 관계없이 약 2-3억 정도의 자기 자금이 필요하니 메리트가 조금 떨어지지 않을까 판단된다.

 

새 정부에서 분양가 상한제도 폐지하겠다고 하고,

덕분에 시공사들도 건설 비용 및 원자재, 물가상승을 빌미로 높은 분양가를 유지할 명분이 생겼으니

주택가격 안정화는 커녕 아파트 가격은 점점 더 올라가지 않을까 걱정이다.

최근 묻지마 청약으로 아까운 기회를 날리는 분들이 많아 잘 판단하고 공부해서 신청하라고 말씀드리고 있으나

아무리 공급을 늘리겠다고 하더라도 미래 상황이 어떻게 변할 지 예측하기가 어려워

한편으로는 지금이라도 집을 사는 것이 나은 게 아닌가,

아직까지 내 집 마련을 못하신 분들은 더 기회가 없어지는게 아닌가 하는 생각이 든다.

 

어쨌든 #남양주 왕숙지구의 경우 입주시기까지 아직 5년 정도 시간이 남았기도 하고

왕숙지구 모든 신축 단지들이 역세권도 아닌 점을 생각하면

#금곡역 한신더휴가 어떻게 보면 서울 접근성이 더 좋을 수도 있다.

남양주 1년 이상 계속 거주자 우선 공급 단지이고, 추첨체 물량도 있어 가점이 낮아도 가능성은 있으니

자격이 되시는 분들은 신청해 보는 것도 좋을 것 같다.

당첨되실 분들 미리 축하드립니다!

 

 

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