[청약/서울] 한화 포레나 미아 분양

서울 강북구 미아동에서 #북서울자이 폴라리스와 쌍벽을 이룰 것으로 예상되는 단지!

#북서울자이 폴라리스와 더불어 미아동 재개발, 재정비 촉진지구에 개발 부스터를 달아주었으면 하는 단지!

#한화 포레나 미아에서 입주자 모집공고가 나왔다!

 

2022.01.12 - [청약/서울] 북서울자이 폴라리스 분양

[청약/서울] 북서울자이 폴라리스 분양

한화 포레나 미아 분양정보

공급규모 지하5층-지상29층 4개동 총 424세대 (특별공급 96세대 포함)

39제곱 1개 타입 23세대

53제곱 2개 타입 107세대

59제곱 1개 타입 68세대

74제곱 1개 타입 50세대

80제곱 1개 타입 104세대

84제곱 2개 타입 72세대

2025년 11월 입주 예정

 

전매제한

- 특별공급 5년

- 일반공급 소유권이전등기일까지

재당첨제한 10년

실거주의무 없음

85제곱 이하로 100% 가점제

서울시 2년 이상 거주자 100% 우선공급

 

신청자격

수도권(서울, 경기, 인천) 거주자

청약통장 2년 이상 (지역별 예치금 충족)

과거 5년 내 당첨사실 없는 무주택 또는 1주택 세대주

 

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단지배치도 및 평형정보

건물 자체가 사각형의 형태이다 보니 북쪽을 제외한 동/남/서쪽으로 배치를 하였고,

대부분 타워 형태로 구성될 수밖에 없어 보인다.

따라서 맞통풍이 가능한 구조가 거의 없다는 것이 매우 아쉬운 부분!

그리고 작은 면적에 많은 세대수를 구성하려다 보니 동 간격도 좁아 보이는 단점이 있다.

 

39A 타입 2베이 구조 (소형 평수치고는 드레스룸, 현관 펜트리 등 구성이 알차 보인다.)

53A/53B 타입 3베이 판상형 구조 (방 2개, 욕실 1개,  주방, 거실로 이루어진 구조)

59B 타입 타워형 구조 (방 3개, 욕실 2개, 주방, 거실로 이루어진 구조)

74A 타입 타워형 구조 (가로로 길게 뻗어 있고 다용도실 위치가 독특한 곳에 있다.)

80A 타입 4베이 판상형 구조 (드레스룸과 복도 펜트리 등 구조가 잘 빠진 것 같다.)

84A 타입 타워형 구조 (59B 타입과 유사한 형태의 확장판 같다.)

84B 타입 독특하게 꺾인 4베이 판상형 맞통풍 구조 (그나마 제일 인기 있을 것 같은 구조이다.)

 

84B 타입의 경우 예전 민간임대분양을 실시했던 #도봉 롯데캐슬 골든파크에서 봤던 구조여서 기억이 나는데

오히려 #도봉 롯데캐슬 골든파크가 불필요한 벽으로 구성된 공간이 없이 잘 나왔던 것 같다.

그래서 꺾인 곳의 침실 앞에 중문을 설치하여 독립된 공간을 구성하는 것도 괜찮을 것 같다는 생각을 한 적이 있다.

프리미엄을 노리고 청약했으나 광탈했던 곳.....

 

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입지환경 및 주변시세

우이신설선 삼양사거리역 도보 1분 초역세권!

지하철 4호선 미아사거리역까지는 도보로 약 15분 정도 소요되어 조금 거리가 있지만,

서울 내에서 도보로 이동이 가능한 거리에 지하철 역이 있다는 것만으로도 굉장한 플러스 요인이 된다.

송천초, 삼양초, 미양초, 영훈초, 영훈국제중, 삼각산중/고, 성암국제무역고, 대일외고 등

반경 1km 내 학군이 촘촘하게 들어가 있어 교육환경이 우수하며,

국민대, 경희대, 고려대, 성균관대, 성신여대, 덕성여대, 서울과기대, 서울여대 등

내로라하는 인서울 대학 통학에도 문제가 없는 지리적 이점을 가지고 있다.

#롯데마트 삼양점, #롯데백화점 미아점, #현대백화점 미아점, #이마트 미아점 등

차량 10분 내외의 거리에 생활편의시설과 #북서울꿈의숲도 위치하고 있어 힐링 라이프도 누릴 수 있다.

 

덕정에서 수원까지 이어지는 GTX-C 노선이 2027년 개통 (창동역) 예정이며,

지하철로 조금만 이동하면 광역교통망을 이용할 수 있고,

도보로 이동 가능한 미아사거리역에 상계에서 왕십리로 이어지는 동북선경전철이 2025년 개통 예정이라

강북 교통의 메카 왕십리역을 통해 서울 및 경기도 어느 지역이든 쉽게 이동이 가능해질 것으로 예상된다.

또한 차량으로 #내부순환도로와 #북부간선도로를 이용해 서울 전역으로 이동이 용이하다는 장점이 있다.

 

2019년 완공된 #래미안길음센터피스의 경우

전용 84제곱 기준 올해 초 14억의 매매 실거래 이력이 있고,

15억-17억 중반까지의 매매호가, 8억 중반-11억의 전세호가가 형성되어 있다.

2022년 입주를 시작한 #롯데캐슬 클라시아의 경우 

전용 84제곱 기준 16억 초반의 매매가, 9억 수준의 전세 실거래 이력이 있고,

17억-18억 중반의 매매호가, 7억 초반-9억 수준의 전세호가가 형성되어 있다.

입주 시점엔 세입자를 구하기 위해 전세호가가 떨어지는 경향이 있어 낮은 가격도 보이는데,

반 년 후에는 다시 #래미안길음센터피스 정도의 정상 시세로 회복될 것으로 예상된다.

 

 

공급금액 및 납부일정, 청약전략

39A 타입 최고가 기준 분양가 5.45억 + 발코니 확장비용 1,150만 = 총 5.56억

53A 타입 최고가 기준 분양가 7.42억 + 발코니 확장비용 2,170만 = 총 7.64억

59A 타입 최고가 기준 분양가 8.32억 + 발코니 확장비용 3,500만 = 총 8.67억

74A 타입 최고가 기준 분양가 9.19억 + 발코니 확장비용 1,840만 = 총 9.38억

80A 타입 최고가 기준 분양가 10.8억 + 발코니 확장비용 3,650만 = 총 11.2억

84B 타입 최고가 기준 분양가 11.5억 + 발코니 확장비용 3,320만 = 총 11.8억

 

계약금 10% / 중도금 60% / 잔금 30%

공고상으로는 분양가 9억원 이하 주택에 한해 40%까지 대출 알선을 시행할 예정이라고 나와 있다.

즉, 원칙적으로는 59제곱 이하만 중도금 대출이 가능하지만,

9억 이상 주택에 대해서도 시행사 보증으로 중도금 대출을 가능하도록 별도로 안내할 가능성이 높다.

그래도 분양사무소에 다시 한 번 확인해 볼 필요는 있다!

 

분양가만 놓고 보면 #북서울자이 폴라리스보다 약 1억 정도 높은 수준이다.

사실 소형평수 당첨되고 가격이 하락하지 않을까 불안했는데

이런 식으로 주변 단지 분양가를 높여주면 계속해서 가격이 상승할 구실을 마련해 주는 꼴이니 나는 땡큐지!

 

아직 대출 규제가 어느 방향으로 흘러갈지 알 수 없으니 현재 DSR 규제가 적용되는 관점으로

중도금 대출이 가능한 59A 타입을 기준으로 살펴보면

아주 다행스럽게 계약금이 10%라 약 7천만원 정도의 자기 자금만 마련하면

입주 시점까지 계약을 끌고 가는 것은 어렵지 않으나,

최대 4억까지 대출이 가능하다고 하더라도 약 5억 정도의 자기 자금을 확보할 수 있어야

실거주하는데 문제가 없을 것으로 예상된다.

 

분양가 상한제 미적용 단지로 실거주의무는 없기 때문에 입주 시점에 전세 임대를 놓는 것도 가능하다.

주변 단지들의 시세를 볼 때 약 5억 중반에서 6억 정도는 전세를 받을 수 있을 것으로 예상되니

이 경우 3억 정도의 자기 자금을 확보할 수 있으면 내 집 마련이 가능할 것 같다.

 

분양가가 계속해서 올라가기 때문에 사실 일반인들의 경우 대출을 최대한 받지 않고서는 자금을 확보하기가 어렵다.

특히 분양가 상한제 미적용 단지의 경우 국민 평수 84제곱으로 가기에는 너무 벅차다.

그렇다고 소형평수를 넣자니 실거주가 불편할 수밖에 없는 현실이 매우 안타깝다.

 

그럼에도 불구하고 위치가 좋은 편이니

자금이 허락하는 한 도전해봐야 할 단지이다.

경쟁률이 많이 높을 것으로 예상되니

가점이 낮은 신혼부부의 경우 차라리 생애최초 특공으로 넣는 걸 추천드린다.

당첨되실 분들 미리 축하드립니다!

 

 

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