[선당후곰] 북서울자이 폴라리스 정당계약서류 준비 3-2탄 - 자금조달계획서 작성

지난 포스팅에서 자금조달계획서 작성에 필요한 증빙서류들을 모두 발급받았다.

이번에는 모델하우스 방문 전 실제로 자금조달계획서를 작성해 보기로 하자!

 

2022.02.21 - [선당후곰] 북서울자이 폴라리스 정당계약서류 준비 1탄 - 유상옵션품목 선택

[선당후곰] 북서울자이 폴라리스 정당계약서류 준비 1탄 - 유상옵션품목 선택

2022.02.22 - [선당후곰] 북서울자이 폴라리스 정당계약서류 준비 2탄 - 인지세 납부

[선당후곰] 북서울자이 폴라리스 정당계약서류 준비 2탄 - 인지세 납부

2022.02.22 - [선당후곰] 북서울자이 폴라리스 정당계약서류 준비 3-1탄 - 자금조달계획서 증빙서류

[선당후곰] 북서울자이 폴라리스 정당계약서류 준비 3-1탄 - 자금조달계획서 증빙서류

 

1. 유상옵션품목 선택 (완료)

2. 인지세 납부 (완료)

3. 자금조달계획서 작성 (진행중)

4. 계약금 입금확인서류

5. 청약통장 해지 및 신규개설

 

자금조달계획서 작성 시 유의사항

1. 절세를 위해 증여와 차입금 이용

이전 포스팅에서 설명한 것과 같이 자금조달계획서의 궁극적인 목표는

자금의 이동을 확인하여 세금을 거두는 것이 목적이다.

즉, 부모님이나 친척 등 여러 방면에서 세금 없이 얻은 수익에 대한 증여세를 징수하겠다는 것!

 

금액이 큰 아파트를 분양받기 위해서는 일반 직장인의 경우 부모님이나 은행 대출이 없이는 사실상 불가능하다.

최근엔 대출 규제도 많아 대부분 부모님에게 얼마를 받는다거나 빌린다거나 하는 일이 많을 텐데,

자금조달계획서를 작성하면서 불필요하게 세금을 내야 하는 일을 만들지 않는 것이 중요하다.

 

우선 증여세 공제 한도를 살펴보면 10년 동안 위 금액에 대해서는 세금을 낼 의무가 없다.

따라서 받을 수 있는 금액은 증여세 신고를 하고 받는 것이 좋다.

 

그러나 아파트가 한두 푼 하는 것이 아니라 억 대로 증여를 받는 경우 증여세 세율이 점점 늘어나기 때문에

아무것도 하지 않았는데 적게는 몇 백 많게는 몇 천, 몇 억까지 세금을 납부해야 한다.

증여세 납부세액 = (증여액 - 공제한도) X 세율 - 누진공제이기 때문에

내가 3억을 증여받는 경우 (3억 - 5,000만원) X 20% - 1,000만원 = 4,000만원 이라는 돈을

증여세로 납부를 해야 한다. 너무 아깝지 않은가?

 

그래서 일부 금액에 대해서는 증여를 받고

일부 금액은 부모 자식 간이라도 합법적으로 돈을 빌리고 이자를 지급했다는 증빙을 남겨두는 것이 안전하다.

차용증을 작성할 때 법정 이자율(4.6%) 보다 낮은 이자로 돈을 빌리게 되면

그 차액만큼을 증여로 보기 때문에 증여세를 내게 되니 꼭 법정 이자율에 맞게 차용증을 작성해야 한다.

대신 1년 동안 내는 이자가 1천만원 미만이라면 증여로 간주하지 않기 때문에 이를 이용하자!

이것을 표로 계산해 보면 아래와 같다.

 

노란색으로 표시해 둔 2억 1700만원까지는 법정이자가 1천만원을 넘지 않아 차용증에 무이자로 기재가 가능하니,

나중에 부모님께 원금만 갚아간다면 국세청에서도 문제 삼을 일이 전혀 없다.

 

위 예를 든 것과 같이 3억을 빌리게 되는 경우도 살펴보면

1천만원까지는 증여로 간주되지 않기 때문에 실제 부모님께 드려야 할 이자는 3억의 1.27%인 381만원 수준이다.

차용증에는 이자를 1.27%로 작성하면 되고,

매월 317,500원을 부모님에게 드렸다는 증빙(계좌이체)만 만들어 놓으면 된다.

 

증여세 4,000만원 국가에 납부 vs 매년 381만원 부모님께 납부

10년 동안 부모님께 매월 용돈을 드린다고 생각해도 증여세보다 적고,

국가에 내는 것보다는 부모님께 드리는 게 우리 집안 내에서 돈이 이동하는 것이니,

어떤 것이 좋은지는 비교해보지 않아도 알 수 있다.

 

한 가지 짚고 넘어갈 것은 부모님이 받는 이자소득이 연 2천만원이 넘어가게 되면 종합소득세 신고 대상이 된다.

최근 분양하는 단지들을 볼 때 84제곱 기준 분양가 8-9억 선이라고 하면,

자기자금+금융기관대출을 제외하면 부모님께 빌릴 자금은 7억 미만일 가능성이 높다.

여기에 해당되는 사람은 많지 않을 것 같고 이 내용을 다루자면 글이 산으로 갈 수 있으니

차후 세금 관련 내용은 별도로 포스팅해야겠다.

 

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2. 신용대출 1억 미만 기재

신용대출을 1억 이상 받은 뒤 1년 이내에 규제지역 내 주택을 구입하게 되는 경우 해당 신용대출은 회수가 된다.

계획서이기 때문에 나중에 변경해도 상관없지만 금액이 부족하여 신용대출도 기재해야 하는 경우

9,900만원까지만 작성하기를 추천드린다.

 

3. 주택담보대출, 전세임대보증금 동시에 기재 불가 (feat. 전입의무와의 관계)

자금조달계획서에는 중도금 대출이나 주택담보대출과 임대보증금을 동시에 기재할 수 없다.

아파트 분양 시 실거주의무가 있는 경우 또는 실거주의무가 없지만 실거주 예정인 경우

보통 계약금 납부 - 중도금 연체 및 대출 이용 - 잔금 납부 (주택담보대출로 중도금 대출 상환) - 입주

이런 프로세스로 진행이 되니 자기자금과 주택담보대출 예상금액을 합산하여 기재하면 전혀 문제가 없다.

 

반면 실거주의무가 없어 전세임대를 줄 예정인 경우 (현재 거주 중인 집도 전세자금대출 받고 있는 경우가 대부분)

보통 계약금 납부 - 중도금 연체 및 대출 이용 - 임대보증금+자기자금으로 중도금 및 잔금 납부

이런 식으로 진행하기 때문에 자기자금과 임대보증금 예상금액을 합산하여 기재하면 된다.

 

자금조달계획서는 이렇게 작성을 하면 되는데,

모델하우스에서는 중도금 대출을 받게 되면 임대를 할 수 없다고 안내하고 있다.

실거주 의무가 없으니 입주 시점에 전세 임대를 줄 수 있는데 무슨 말인고 하니... 

중도금 대출, 주택담보대출을 받게 되면 전입의무가 발생하게 된다고 한다.

 

맞는 말이다.

주택담보대출을 받아 잔금을 치르고 나면 소유권이전등기 후 6개월 이내에 전입해야 할 의무가 있다.

중도금 집단 대출, 주택담보대출을 해 주는 이유가

'나는 이 대출로 주택을 구입하여 거주하겠습니다'라는 내용의 약관을 포함하고 있기 때문이다.

그러나 대출을 받았다고 해서 전세 임대를 못 주느냐? 그렇지는 않다.

단지 대출을 받은 후 6개월 내 전입하지 않을 경우

3년 동안 주택관련대출(주택담보대출, 전세자금대출 등)을 받을 수 없다는 약간의 페널티가 주어진다.

 

내 경우가 여기 해당하는데, 이게 의미가 없는 것이

투기지역, 투기과열지역 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우 전세대출 연장이 불가하여

전입과는 상관없이 기존 대출은 상환을 해야 한다.

또한 전세기간이 보통 2년이기 때문에 1년만 더 기다리면 다시 대출이 가능해지니

본인의 상황에 맞게 실거주 또는 전세를 줘도 무방하다.

 

그리고 소유권이전등기 후에 발생할 일이기 때문에 아직 2년도 더 남은 얘기..

그 사이에 어떤 새로운 부동산 정책이 나올 지는 아무도 알 수 없다.

따라서 너무 어렵게 고민할 필요는 없을 것 같다.

 

 

위와 같이 자이에서 안내하는 샘플을 참고하여 자금조달계획서를 작성해 보았다.

혹시 모르니 연필로 적어 두고 모델하우스 방문해서 최종적으로 제출해야겠다.

 

 

카카오뷰를 통해서도 만나볼 수 있어요.

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